Altbautaugliche Verfahren und BaustoffeDie Kapitel 9-10 wurden in folgende Unterkapitel aufgeteilt - 9. Natursteinrestaurierung: [1] [2]
[3] [4] [5]
[6]
Steinboden: [7]
Reinigungstechnik: [8]
10. Wandbildner im Vergleich: [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15]
10.a Fachwerk/Blockbau: [16 - Die schärfsten Tipps zur Fachwerkrestaurierung: Woran erkennst Du einen Fachwerk-Experten?]
[17] [18] [19.1] [19.2]
Bodenaufbau/Holzboden: [20]
(aktualisiert 2.10.09)
..., ehem. ...haus Objektbesichtigung am ...
Kurzgutachten zu Schadensumfang und Sanierungsaufwand
Anlage: CD mit Baufotos vom Ortstermin
1. Teilnehmer Ortsbesichtigung
1.1 Bauherrschaft: ...
1.2 Vertreter des Objektverkäufers und Firmenvermittler: ...
1.3 Architekt: Dipl.-Ing. Konrad Fischer
2. Anlaß des Termins
Der Termin fand statt, um nach einer Baubegehung den Bauschadensbefund und den damit sowie mit der künftigen Nutzung verbundenen Sanierungsaufwand vorläufig einzuschätzen sowie daraus Hinweise für das weitere Vorgehen zu entwickeln.
3. Baubegehung
Das ehem. ...haus, ein stattlicher zweigeschossiger Fachwerkbau des 19.Jhs. mit Schieferdeckung, steht in Ortskernlage unweit der Kirche. Nach den vorliegenden Plänen wurde es zuletzt im Erdgeschoß für ...zwecke, im Obergeschoß und teilausgebauten Dachgeschoß als ...wohnung mit Gästebereichen genutzt. Zum Objekt gehören eine Fertigteilgarage sowie Außenanlagen mit plattenbelegten Gehbereichen, einer Freitreppe, front- und rückseitige Stützmauern sowie Rasenflächen.
Das derzeit ungenutzte und nicht möblierte Anwesen wurde komplett außen und innen in allen Geschossen begangen. Dabei wurden die wesentlichen Baubereiche und sichtbaren Bauschäden besichtigt, technisch erläutert und fotografisch dokumentiert (vgl. Fotodoku in beiliegender CD, Destruktionsstruktur Holzbauteile durch holzzerstörender Schädlinge - echter Hausschwamm und Trotzkopf - digital überarbeitet zur Verdeutlichung). Der derzeit vorhandene Ausbaustandard entspricht in wesentlichen Bereichen den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts, die Heizzentrale ist jüngeren Datums.
Bauunterlagen zur detaillierten Einschätzung der früheren Bauvorgänge und geplanten Modernisierungsmaßnahmen liegen derzeit nicht vor.
4. Bauschadensbefund
4.1 Tragende Baukonstruktion
4.1.1 Bauwerk
Die Fachwerkkonstruktion hat sich durch erhebliche Holzschädigungen
der fassadenseitigen Auflagerbereiche in allen Bereichen - Fassade, Innenwände
und Decken - verformt. Die sichtbaren Holzschäden, Nässespuren,
Bauteilverformungen, Ausgleichkonstruktionen im Umfeld maßhaltiger
Bauteile wie Fenster, die Gebäuderisse an Wänden und Decken und
die innenseitig ablesbaren Tapetenaufwerfungen lassen mit hoher Wahrscheinlichkeit
den Schluß zu, daß auch die derzeit nicht freiliegende Fachwerkfassade
unter den Verschieferungen erhebliche Schäden zumindest in den Auflagerbereichen
und im Umfeld undichter Fensteranschlüsse sowie Wasserleitungsstrecken aufweisen wird.
Hinzu kommen Feuchteschäden an Innenwänden durch Wasserleitungsschäden und in den oberen Konstruktionszonen durch undichte Deckungsbereiche mit Wassereintrag in Wände und Decken. Da es am Besichtigungstag regnete, konnten aktuell vorhandene Deckschäden und ihre nachteilige Auswirkung an der schieferbekleideten Nordfassade exemplarisch besichtigt werden.
Die exemplarische Untersuchung einiger Schadensbereiche an der Fassade ergab, daß durch schadensfördernde, konstruktiv ungeeignete Reparaturmethoden ältere Fehlstellen und Schadensbereiche des Fachwerks nur oberflächlich mit Pech und Anstrichen überdeckt, mit Verkittung und Vermörtelung verfüllt bzw. durch aufgesetzte Bretter kaschiert wurden.
Die dort angetroffenen und in Teilbereichen offenbar bei zurückliegenden Bauuntersuchungen schon freigelegten Bauschäden sind durch dauerhafte Durchnässung der betroffenen Konstruktionsbereiche verursacht, verstärkt durch trocknungsblockierende Oberflächenbeschichtungen.
Erhebliche Bereiche der geschädigten Hölzer weisen typische kreisrunde Fluglöcher des Trotzkopfs auf - ein holzzerstörender Käfer, der durch Naßfäulepilze vorgeschädigtes Konstruktionsholz befällt. Auch das den angemorschten Auflagerbereichen der Fachwerkstützen an der Ostfassade entnommene Holzmehl mit Resten des Spätholzschichten bestätigt als typisches Fraßbild das Vorliegen des Trotzkopfs und indirekt den damit zwangsläufig verbundenen gravierenden Schädlingsbefall mit Naßfäulepilz.
Im Erdgeschoß führten mehrere Wasserschäden zu Fleckenbildung mit Putz- und Anstrichzerstörung an den Wänden, die ihre Ursache überwiegend in Wasserrohrbrüchen bzw. sonstig undichten Rohrleitungen haben dürften. Teilweise kann auch Kondesateinlagerung aus feuchter Luft in unterkühlte Bauteile mangelhaft geheizter Räume eine Bauteildurchfeuchtung bewirkt haben. Im Obergeschoß verweisen Deckendurchfeuchtungen auf dachseits eingedrungenes Regenwasser.
Im WC belegt der würfelbruchartige Zerfall der nur noch in Resten anzutreffenden Türbekleidung Befall mit echtem Hausschwamm, der seinen Feuchtebedarf offensichtlich aus dem durchfeuchteten Sockelbereich versorgte. Da auch die Befallsbereiche an der Fassade würfelbruchartige Schadensbilder aufweisen, liegt der Schluß nahe, daß dort ebenfalls Hausschwammbefall vorliegt. Über das Schädlingsvorkommen im Detail, die einzeln bzw. vergesellschaftet auftretenden Schädlingsarten, deren Aktivitätsstatus und den weitreichend anzunehmenden Gesamtumfang des tatsächlichen Befalls im gesamten Bauwerk kann nur ein holzschutztechnisches Gutachten nach entsprechender Konstruktionsfreilegung weiteren Aufschluß geben.
Im Umfeld der befallsbedingt verformten Fachwerkhölzer sind auch die Gefache der Wände und Decken entsprechend geschädigt. Anzunehmen sind auch weitergehende Schäden der Verbindungselemente des Fachwerks wie überlastungsbedingte Brüche, Risse und Vermorschungen im Inneren des Gefüges. Auch hier kann nur eine Konstruktionsfreilegung weitergehende Klarheit verschaffen, die aus gegebenem Anlaß nicht nur punktuell, sondern im Hinblick auf ausreichende Planungssicherheit großräumig erfolgen muß.
4.1.2 Außenanlagen
Die Stützmauern sind durch Auffrostung der Fugen in ihrer Standsicherheit
erheblich gefährdet. Auch die Freitreppenkonstruktion ist erheblich frostgeschädigt.
4.2 Raumschalen und sonstige Bauteile
Die Oberflächen aller Räume und Ausbauteile - Böden, Decken,
Wände, Verkleidungen, Fenster und Türen - sind weitestgehend
durch Nutzung und Alterung verschlissen, z.T. durch Feuchteschäden
konstruktiv und gestalterisch erheblich beeinträchtigt und in den
Hauptschadensbereichen bis in den Untergrund zerstört. Auch hier wird
sich der Schadensumfang im Detail erst nach Freilegung der o.g. Konstruktionsschäden erfassen lassen.
Die Fensterkonstruktionen sind in vielen Bereichen durch Feuchteaufnahme und Anstrichvernachlässigung verzogen, auch einige Türen sind feuchtebedingt aufgequollen und schwergängig.
4.3 Haustechnik
Die veraltete und im Bereich Wasser und Heizung geradezu primitiv verlegte Haustechnik ist insgesamt aus Sicht einer modernen Nutzung erneuerungsbedürftig.
5. Sanierungsaufwand
Bei der Voreinschätzung des erforderlichen Sanierungsaufwandes sind zu berücksichtigen:
- Hoher Schädigungsgrad der langfristig vernachlässigten, nur mit handwerklich primitiver "Pinselsanierung" und oft
schadensfördernd "instandgehaltenen" Bausubstanz
- Offener und verdeckter konstruktionsgefährdender Befall von tragenden und nichttragenden Hölzern mit tierischen und pflanzlichen
Holzschädlingen (echter Hausschwamm!), erhöhter Freilegungsbedarf der Baukonstruktion
außen und innen zur Gewährleistung des Sanierungserfolgs
- Insgesamt veralteter und unbrauchbarer Standard der Haustechnik, erhöhter Erneuerungsbedarf
- Hoher Umbau- und Modernisierungsbedarf für künftige Eigen- und Fremdnutzung nach zumindest mittlerem
Standard
- Bestandsverträgliche Baustoff- und Konstruktionswahl für Sanierung im Gegensatz zu üblichen
bauschädlichen "Neubaulösungen" nach Industrienorm und substanzzerstörender "Bauphysik"
Dieses sich jedem Baufachmann bei verständiger Beurteilung ohne weiteres erschließende Anforderungsprofil erfordert aus technisch und wirtschaftlich unabweisbaren Gründen einen Kostenansatz je qm Nutzfläche für die technische Bestandsaufnahme, Planung und Baudurchführung, der weit über eine geringfügige "Pinselsanierung" hinausgeht.
Aus der ständigen Abrechnungserfahrung an inzwischen ca. 350 Altbauprojekten des ein bundesweit tätiges Architektur- und Ingenieurbüro führenden Unterzeichners erscheint derzeit ein Quadratmeteransatz von brutto (inkl. MWST) ca. ... EUR mit Toleranz +/- 25 % als angemessen und plausibel - vorbehaltlich neuer Erkenntnisse nach Freilegung der Hauptschadensbereiche und weiterer Planungskonkretisierung.
Auch die dem Unterzeichner vorliegenden Erkenntnisse aus der Seminarleitung für Altbauplanung bei Architekten- und Ingenieurkammern von Bayern bis Schleswig-Holstein seit 1988 sowie als langjähriger Vorsitzender des Beirats für Denkmalerhaltung der Deutschen Burgenvereinigung e.V. bestätigen diese Kalkulationsgröße als realistisch. Sie dürfte auch jedem Baufachmann unter Berücksichtigung des gegebenen Bauzustands nachvollziehbar sein.
Nach den vorliegenden Gebäudeunterlagen weist das Bauwerk eine Nutzfläche von ca. ... qm auf. Demnach errechnet sich der erforderliche Sanierungsaufwand (Kostengruppen 1 -7 gem. DIN 276 exkl. Erwerbskosten) unter Berücksichtigung der obigen Einschränkungen und ohne Außenanlagen und Garage wie folgt:
... qm x ... EUR/qm = 520.000 EUR
Nach der gemeinsam durchgeführten vorläufigen Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung ortsüblicher Mieten für mittleren Nutzungsstandard ergibt sich ein möglicher Kreditbetrag aus beliehener Miete für das Gesamtobjekt zu ca. 50.000 bis 60.000 EUR. Damit ist die erforderliche Gesamtsanierung nicht finanzierbar.
Die verkäuferseits in der Beratung angeführten Aussagen zum seinerseits erwarteten Sanierungsaufwand gem. vorliegenden Angeboten von erfahrenen Handwerksbetrieben nach Ortseinsicht und eine angeblich vorliegende Gebäudewertermittlung um die 80.000 EUR erscheinen dem Unterzeichner fachtechnisch und wirtschaftlich keinesfalls nachvollziehbar.
Da sich der schlechte Bauwerkszustand und der erhebliche Befall mit holzzerstörenden pflanzlichen und tierischen Schädlingen jedem Baufachmann ohne weiteres erschließen, gewinnen diese Aussagen nach fachlicher Auffassung des Unterzeichners - insbesonders unter Berücksichtigung der verkäuferseits nach eigenen Angaben vorliegenden großen Bauerfahrung und objektbezogenen Beiziehung fachlich erfahrenen Rates altbauqualifizierter Handwerksmeister - geradezu absurden bzw. interessensgeleiteten Charakter zuungunsten der Auftraggeberin.
Fazit
Das besichtigte Bauwerk erfordert zur Nutzbarmachung nach zumindest mittlerem Standard ganz erhebliche Aufwendungen, die sich aus wirtschaftlicher Sicht unter den gegebenen Umständen und vorgetragenen finanziellen Verhältnissen der Auftraggeberin keinesfalls rechtfertigen lassen.
Offenbare und sich aus dem offenbaren Bauzustand jedem Baufachmann erschließende verdeckte Mängel lassen den notwendigen Instandsetzungsaufwand auch zum jetzigen Zeitpunkt von der Größenordnung her zutreffend einschätzen.
Die von Verkäuferseite über seinen sich gegenüber der arglosen Auftraggeberin als besonders erfahrenen Baufachmann gebenden Objektvermittler in der Beratung und offenbar auch in den Verkaufsverhandlungen vorgetragene Schätzung des Gebäudewerts und Sanierbedarfs entbehren nach Auffassung und Erfahrung des Unterzeichners jeglicher Realität. Die vorliegende kritische Befallssituation mit holzzerstörenden Pilzen und Insekten - das unter Baufachleuten allgemein bekannte Hauptproblem im Fachwerkbau mit besonders hohem Sanieraufwand - blieb dabei wohl unberücksichtigt.
Nicht unbeachtet sollte dabei bleiben, daß ein Großteil der hausschwammbefallenen Teile der Türbekleidung zum Zeitpunkt der Baubegehung rückstandslos entfernt waren, möglicherweise, um das Objekt in einen dem Laien bzw. Kaufinteressenten unverdächtigeren Zustand zu versetzen. Auf kritische Nachfragen des Unterzeichners mußte die Verkäuferseite von einigen verharmlosenden Aussagen zum Sanierungsbedarf abrücken und den technischen Standpunkt des Unterzeichners zu den Saniererfordernissen bestätigen.
Da die baulich notwendigen Aufwendungen die gegebenen Finanzierungsmöglichkeiten dramatisch übersteigen werden und nach der dem Unterzeichner bekanntgewordenen Sachlage keine vertretbaren Mittelergänzungen aus Abschreibung, Förderung und Mietertrag zu prognostizieren sind, wird von einer Weiterverfolgung des Bauvorhabens abgeraten.
Von der Beauftragung der verkäuferseits ebenfalls (!) zur Vermittlung angebotenen Baufirmen muß deshalb ebenfalls dringend abgeraten werden. Eine kostensichere und wirtschaftlich vertretbare Bauvergabe setzt eine intensive Bauuntersuchung, Planung und das Ausschreibungs- und Wettbewerbssystem gem. VOB/A zwingend voraus. Die freie Vergabe an "vermittelte" Baufirmen auf vorläufigem Erkenntnisstand kann unter den gegebenen Umständen schlimmste Manipulationen und für den Bauherrn überraschende Kostenexplosionen durch raffiniertes Nachtragsverlangen nicht ausschließen.
Dem Unterzeichner zumindest erscheinen die verkäuferseits erkennbaren Interessenskollisionen zuungunsten des Erwerbswilligen nicht hinnehmbar. Die hier zu erkennende systematische Überbeanspruchung der gegebenen finanziellen Möglichkeiten und Interessen des Erwerbswilligen durch einem vernünftigen Geschäftsgebaren Hohn sprechenden "Vermittlungsangebote" und "Ratschläge" betreffend Objektkauf und Auftragsvergabe erfordern äußerste Vorsicht und objektive Überprüfung.
Ob in Anbetracht der verkäuferseits herbeigeführten vollständigen technischen und wirtschaftlichen Fehleinschätzung seitens des Erwerbswilligen der Objekterwerb rückgängig gemacht werden kann und sollte, bedarf juristischer Beurteilung des Kaufvertrags und der gegebenen Erwerbsumstände. Hierzu ist aus Unterzeichnersicht dringend anzuraten.
Aufgestellt:
Dipl.-Ing. Konrad Fischer
Architekt BYAK
Aus meiner Bauberatung:
Historisches Fachwerk in angemorschter Form. Wie weiter?
Blick in den verschutteten Dachfußbereich unter dem Aufschiebling - wer hätte gedacht, daß hier nicht
nur die Binderschwelle von Hausbock befallen, sondern umfangreich die Fußzapfen von Aufschiebling, Sparren und
Binderstützen vermorscht sind, bis zur Vollvermorschung der hier überhaupt nicht sichtbaren Fußschwelle
und außen anhängenden Traufgesimse.
Ein typischer Hausschwammbefall (Bilder: Matthias Stenger)
1. Ein ungenutzter Kamin, in den es regnet.
2. Im Kamin eine Verstopfung auf Bodenebene des Erdgeschoßes, hier sammelt sich die eingeregnete Feuchte und durchnäßt die angrenzenden
Bauteile. Die Holzbauteile des Fußbodens im Erdgeschoß werden naß, dort siedelt sich aus den überall herumschwirrenden
Hausschwammsporen der echte Hausschwamm - Serpula lacrymans - an. Im Kamin bildet sich sein dickes, polsterfömiges
Luftmyzel, saugt die Baufeuchte auf und transportiert sie mittels seiner Strangmyzele in die benachbarten
Holzkonstruktion.
3. Aus dem Fußboden wachsen die Fruchtkörper des echten Hausschwammes hervor. Ein neuer Holzfußboden / Dielenboden!
Frage: Muß nun aus dem Fußboden gemaß Holzschutz-DIN Norm 68800 Teil 4 unheimlich viel weggeschnitten
werden, das angrenzende Mauerwerk erst abgeflammt und dann mit dem restlichen Haus vergiftet werden, und, und, und,
oder, oder, oder, oder?